SCPI : fonctionnement, conseils, classement et comparatif

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ou Pierre-papier est une solution très tendance, essentiellement prisée par les personnes souhaitant investir à long terme afin de se constituer un patrimoine non corrélé aux marchés boursiers. Cela permet de percevoir des revenus locatifs réguliers sans grande contrainte. Opter pour les SCPI est un bon moyen de se constituer un capital pour aider ses enfants ou encore en vue d'améliorer sa retraite. Investir dans la pierre-papier n'est toutefois pas sans risque, d'où l'intérêt de se renseigner sérieusement avant de se lancer puis de se faire accompagner par des spécialistes. Voyons comment cela fonctionne, quels sont les frais et la fiscalité à prévoir, et quels sont les rendements des SCPI les mieux classées.

Comment fonctionne une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?

Une SCPI est une société de droit français. Cet organisme spécialisé dans les placements collectifs détient un portefeuille d'immeubles à usage locatif et se charge de sa gestion pour le compte des associés, à savoir les épargnants. Chaque associé est seul décideur du montant de son investissement. Ainsi, il effectue ses placements en fonction de ses capacités financières.

Les fonds versés collectivement par les associés permettent de constituer un parc immobilier situé dans des zones économiquement dynamiques. Ces immeubles peuvent être par exemple à usage résidentiel, d'entrepôt, de commerce, de bureaux, destinés à des activités en lien avec la santé... Il peut s'agir aussi d'hôtels… Les locataires sont donc soit des particuliers, soit des entreprises. Ils sont sélectionnés par la société de gestion – agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) – avec une grande attention afin que le risque locatif soit faible.

Il incombe également à la société de gestion d'encaisser les loyers, de gérer les travaux nécessaires et l'entretien du parc immobilier pour le compte des porteurs de parts auxquels elle verse des revenus au prorata du nombre de parts détenues individuellement. Ces versements peuvent être trimestriels ou semestriels.

Les investisseurs en SCPI sont totalement libérés des tracas administratifs. En contrepartie, ils doivent s'acquitter chaque année de frais de gestion. Tous les trois mois, ils reçoivent un bulletin d'information visé par l'AMF leur rendant compte en toute transparence de l'intégralité des opérations effectuées au cours du trimestre. Les loyers reversés aux épargnants sous la forme de revenus trimestriels (parfois semestriels) sont nets d'assurance, de taxe foncière, de charges de copropriété, de frais de gestion.

Frais de gestion et de souscription SCPI

Ils sont déduits directement des loyers bruts qu'encaisse la société de gestion qui reverse à chaque porteur de parts des revenus nets de frais de gestion. Ils représentent en moyenne environ 13 % des montants locatifs encaissés. Ils sont très variables, certaines SCPI appliquent 8 % de frais de gestion, d'autres 18 %. C'est en interne qu'ils sont calculés. L'article 422-11 du règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers définit toutefois clairement ces frais.

La commission de souscription

Ces frais d'entrée, de 8 à 12 %, rémunèrent directement la société de gestion et lui permettent de régler les charges annexes lors de l'acquisition d'un bien immobilier, comme par exemple les frais de notaire. Leur prélèvement n'est toutefois effectué qu'à la sortie, c'est-à-dire au moment de la cession des parts. Ainsi, le porteur perçoit des revenus sur l'intégralité de son investissement tant qu'il conserve ses parts. Le ticket d'entrée est extrêmement variable, de quelques centaines à quelques milliers d'euros. Il est donc nécessaire de conserver ses parts à long terme afin d'amortir ces frais.

On trouve toutefois aujourd'hui des SCPI sans frais de souscription. Mais d'autres types de frais de gestion sont alors appliqués pour que la société de gestion du parc immobilier puisse se rémunérer. De l'ordre de 18 %, cette commission est bien plus élevée que la moyenne afin de compenser le manque de revenus de ces sociétés. S'ils sont aussi élevés, c'est en plus pour éviter une crise des liquidités de la SCPI que pourraient entraîner des retraits massifs par les porteurs de parts encouragés à ne placer que sur du court terme. La pérennité tout comme la stabilité des SCPI sont en effet garanties par les investissements à long terme.

La commission de gestion

C'est par ces frais qu'une société de gestion SCPI est rémunérée pour les nombreuses missions qui lui incombent comme la gestion du parc immobilier, de la trésorerie, de l'information et de la gestion locative, ce qui inclut donc :

• L'acquisition de biens immobiliers,
• L'expertise annuelle du patrimoine immobilier de la SCPI,
• La gestion des locataires (la recherche, l'édition des baux, les états des lieux, les relances en cas de loyers impayés),
• L'entretien,
• Les travaux,
• L'encaissement des loyers,
• La redistribution des loyers aux porteurs de parts,
• Les bulletins d'information (trimestrielle, semestrielle),
• L'organisation des AG extraordinaires,
• Les rapports annuels,

Une commission de gestion est également appliquée en cas de revente de biens immobiliers…

La commission de cession

Elle n'est due qu'en cas de revente d'une SCPI sur le second marché (de gré à gré). Ces frais de sortie ne sont appliqués qu'aux SCPI sans frais de souscription dans le but d'encourager les porteurs à conserver leurs parts le plus longtemps possible. Cette commission de retrait a aussi pour but de limiter les mouvements fréquents d'allers-retours, c'est-à-dire d'achats et de reventes. Ces frais ne sont appliqués que durant les trois années qui suivent l'achat de parts de SCPI.

Fiscalité des SCPI

L'administration fiscale considère que le rendement tiré des SCPI est un revenu foncier et cette fiscalité est considérée comme un risque. En fonction des revenus totaux du foyer fiscal, le rendement SCPI est imposé de 11 à 45 %, au regard de la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de chacun. Mais ce n'est pas tout puisqu'il faut aussi s'acquitter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ainsi avec une Tranche Marginale d'Imposition de 35 %, par rapport à leur base brute les revenus nets générés par des parts SCPI sont imputables de 52,2 %. Une telle imposition peut s'avérer rédhibitoire pour nombre d'investisseurs. Il est en tout cas crucial de s'y intéresser avant d'investir, même si, rappelons-le, le rendement des SCPI est malgré tout convenable.

Pour bénéficier d'une fiscalité moins élevée, il existe toutefois des solutions :

• L'investissement à crédit dans les SCPI puisque les intérêts d'emprunts sont déductibles,
• Choisir des SCPI en assurance-vie (mais le choix est très limité).

Comment investir en SCPI ?

Nous l'avons vu, chaque associé choisit le montant de ses investissements dans la Pierre-papier selon ses possibilités financières. Nul besoin d'être riche. Mais les SCPI sont aussi une opportunité pour investir en fonction de ses besoins car le patrimoine immobilier est très diversifié. Chaque investisseur peut donc faire son choix selon son tempérament et ses goûts.

Ce placement financier permet de tirer parti tous les avantages de l'immobilier locatif sans en subir les contraintes, celles-ci étant supportées par la société de gestion SCPI. Il y a donc des frais à prévoir. Ils peuvent paraître élevés au premier abord, mais n'oublions pas qu'il existe aussi des frais lorsque l'on investit en direct dans l'immobilier locatif et ils impactent le rendement. Les frais de gestion d'une SCPI sont donc justifiés puisque dans le cas de la Pierre-papier, c'est la société de gestion qui prend tout en charge.

Un investisseur qui désire acheter des parts de SCPI peut s'adresser à différents professionnels ou établissements, à savoir :

• Un conseiller en gestion de patrimoine,
• Un courtier en SCPI,
• Une société de gestion,
• Une banque.

Il existe également des plateformes en ligne.

Pour un investissement (hors assurance-vie) d'au moins 20 000 €, l'intéressé peut, sous certaines conditions, se voir proposer par la banque un crédit immobilier classique ou bien encore un prêt à la consommation affecté.

Acheter des parts de SCPI de gré à gré

Cela consiste à acheter sur le second marché sans passer par une société de gestion, de la même façon qu'on peut le faire pour les actions d'entreprise. Il s'agit de parts vendues par d'autres porteurs. En évitant les intermédiaires, on peut bénéficier de frais réduits, un atout à ne pas négliger, et les SCPI de seconde main sont parfois proposées à un prix inférieur à leur valeur, ce qui offre l'opportunité de réaliser une bonne opération.

Cependant, l'achat sur le second marché est fortement déconseillé aux débutants car cela exige de prêter attention au produit dans lequel on investit et à son prix. Les risques de perdre des liquidités sont plus importants si l'on ne possède pas les connaissances nécessaires. Pour acheter de gré à gré, mieux vaut donc avoir une bonne expérience des SCPI.

Acheter des parts de SCPI par le biais d'une Assurance-vie

Les SCPI sont des unités de compte éligibles en assurance-vie et font partie des préférées des investisseurs, d'autant plus que cela permet d'en tirer des revenus même si l'on ne dispose que de faibles liquidités. Mais le choix des SCPI en assurance-vie est réduit, et il n'y a aucune possibilité d'effectuer un achat grâce à un crédit immobilier. Les parts que l'on souhaite acquérir doivent être payées intégralement au moment de la souscription. De surcroît, il faut supporter des frais supplémentaires.

En ce qui concerne la vente des parts de SCPI en assurance-vie, elle est immédiate, l'investisseur pouvant donc récupérer aussitôt ses liquidités et la fiscalité est avantageuse tant en termes de plus-value que de succession. Mais les frais d'un contrat d'assurance-vie sont élevés et il convient d'y ajouter ceux perçus sur les loyers : ils sont de l'ordre de 12 à 15 %.

Y a-t-il des risques à investir dans les SCPI ?

Si la Pierre-papier est très prisée par les investisseurs aujourd'hui, c'est parce qu'elle présente bien des avantages comparativement à d'autres produits d'investissement. Toutefois, ce type de placement peut comporter quelques risques.

Le rendement n'est pas garanti : s'intéresser au rendement d'une SCPI ne permet pas d'être certain qu'il s'agisse d'un bon produit à l'instant T puisque le Taux de Distribution correspond à la rentabilité de la SCPI à N-1. Mais nul ne peut assurer qu'un locataire sera toujours un bon payeur, ni même qu'il sera pérenne. La rentabilité de la Pierre-papier est intrinsèquement liée au taux d'usure du bien par le locataire mais aussi aux loyers que peut percevoir l'investisseur. Si le bien immobilier n'est pas loué, il ne génère pas de loyers. Par voie de conséquence, la société de gestion voit sa rentabilité baisser. Cela est aussitôt répercuté sur les revenus de chaque porteur de parts.

On peut toutefois se rassurer : depuis plus de 30 ans, les rendements financiers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier se situent entre 4 et 8 %.

Les frais de souscription élevés : compris entre 8 et 12 %, ils impactent considérablement le rendement. Cela représente un risque si l'on a pour optique d'investir à court terme dans les SCPI.

Classement des meilleures SCPI

Pour rentabiliser son investissement, tout investisseur souhaite se tourner vers les SCPI les plus lucratives. Voici celles qui ont servi en 2022 les meilleurs rendements. Le nom de chaque SCPI est suivi de sa catégorie et précédé du taux de distribution.

• +5,57 % : les SCPI diversifiées,
• +5,45 % : les SCPI logistiques,
• +5,10 % : les SCPI hôtellerie.

Indépendamment de ces moyennes, on peut saluer la belle performance des SCPI de rendement suivantes :

• +6,10 % : Cœur d'Europe, Immobilier professionnel locatif ;
• +5,92 % : Cap Foncières & Territoires, Immobilier professionnel ;
• +5,51 % : Altixia Cadence XII, Commerce/Bureaux/Locaux d'activités ;
• +4,70 % : Pierval Santé, Santé/Médicosocial ;
• +4,31 % : Buroboutic – Métropoles, Bureaux/Murs magasins et commerces ;
• +4,15 % : Atout Pierre Diversification, Bureaux,

Toujours très bien classées également :

• Novapierre, Commerces ;
• PF Grand Paris, Bureaux ;
• Épargne foncière, Bureaux.

La belle tendance se confirme donc puisque le taux de rendement 2022 des SCPI est très proche de celui constaté en 2021.

Enfin, les investisseurs souhaitant se tourner vers les SCPI sans frais d'entrée peuvent se renseigner sur Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo. Cette dernière est la toute première à avoir instauré les SCPI sans commission de souscription.

SCPI : comparatif

On recense chaque année plus ou moins 200 SCPI. Dans cette jungle, il n'est pas facile de s'y retrouver pour les néophytes. Avant d'acheter des parts de SCPI, il est absolument nécessaire d'effectuer une analyse comparative afin de trouver celles qui sont susceptibles de servir le plus haut rendement. Pour éviter de commettre des erreurs de stratégie, il est plus que recommandé de déléguer la gestion locative à un spécialiste qui a pignon sur rue et est reconnu.

Il faut pouvoir bénéficier du meilleur rapport rendement / risque. Les critères de sélection doivent être parfaitement maîtrisés et il est fondamental de diversifier son portefeuille en investissant dans des parts de SCPI de différents secteurs (Santé, Bureaux, Résidentiel, Commerces…). Notons enfin que les SCPI ont parfaitement traversé la crise Covid. Ce sont des supports qui ont logiquement conservé la confiance des investisseurs.

Comparer les SCPI peut se faire par le biais d'un outil en ligne qui permet d'effectuer des simulations afin de calculer son impact fiscal en fonction de l'investissement et de la durée pendant laquelle on souhaite conserver ses parts de SCPI. Il ne reste plus qu'à ajuster la répartition entre les différentes SCPI convoitées. Ce type d'outil permet de se faire une idée de la rentabilité d'un tel investissement et d'entrevoir les gains possibles.