Investir dans une SCPI est un moyen d’augmenter ses revenus qui séduit de plus en plus de Français. En effet, la pierre rassure et semble être un support de choix pour bien des particuliers.
En outre, le principe de la SCPI est attractif, car cette forme de placement évite toute charge de gestion locative à l’épargnant et elle lui permet de mutualiser les risques et les frais dans la mesure où il s’agit de supports collectifs. Mais attention ! Si le risque est diminué, il n’est pas pour autant annulé !
Investir en SCPI : petit rappel des grands principes !
Une SCPI – pour société civile de placement immobilier – est un organisme de placement dans le domaine de la pierre. Il s’agit d’un support collectif dirigé par une société de gestion chargée d’acheter et de gérer du patrimoine immobilier destiné à la location pour de nombreux investisseurs.
On distingue les SCPI d’entreprise, qui se concentrent sur les immeubles à usage commercial et les SCPI d’habitation, focalisées quant à elles sur les immeubles à usage d’habitation.
Tout investisseur qui souhaite investir dans une SCPI doit acheter une ou plusieurs parts au sein de la société de son choix. Le prix d’entrée, c’est-à-dire d’une part, est très variable d’une structure à l’autre, mais il faut compter en moyenne entre 150 euros et 1 000 euros. Cet achat de part(s) peut être effectué en direct, en prenant directement contact avec une société de gestion, ou par le biais d’une banque ou d’un organisme qui assure le relai intermédiaire. Un bon moyen, par ailleurs, d’investir sur des biens immobiliers normalement inaccessibles au grand public, car bien des SCPI se dotent d’un vaste parc de locaux commerciaux.
En contrepartie de son investissement et des placements, l’investisseur perçoit des revenus sous la forme de dividendes. Ils lui sont versés chaque mois, chaque trimestre ou chaque année selon les modalités prévues et ils sont calculés au prorata de son investissement de départ, c’est-à-dire du nombre de parts détenues.
Le grand avantage d’une SCPI est qu’elle se dédie à un support de placement apprécié des Français, considéré comme stable et de confiance : la pierre. Néanmoins, l’épargnant n’a pas à investir ses économies ou à souscrire un emprunt pour acquérir seul un bien immobilier. Il investit de la manière collective, ce qui lui permet de mutualiser les dépenses. En outre, la société de gestion se charge de toute la gestion immobilière, il n’a donc qu’à percevoir son dû sans se préoccuper de cette contrainte gestionnaire locative.
La société de gestion a plusieurs missions, qu’elle assure pour ses investisseurs, à savoir l’acquisition de biens immobiliers, la recherche de locataires de confiance, l’établissement des états des lieux, le prélèvement des loyers et des charges, l’acquittement des charges, la réalisation des travaux et de l’entretien des locaux, etc. L’épargnant n’a pas besoin d’intervenir, la société de gestion se charge de toutes ces tâches. Toutefois, ce service est rémunéré par le biais de frais de gestion.
En investissant ainsi de manière collective par le biais d’une SCPI, l’épargnant mutualise les frais, mais aussi les risques, car ils sont partagés entre tous les investisseurs. Néanmoins, ce n’est pas parce qu’il y a moins de risques qu’il n’y en a pas…
Quels sont les risques de la SCPI pour un épargnant ?
Investir dans une SCPI est un placement qui n’est pas dénué de risques, même s’il est classé parmi les plus sûrs du marché. Découvrons les principaux risques dont tout épargnant doit avoir connaissance avant de s’engager.
Le risque de perte en capital
Le marché de l’immobilier évolue en permanence à la hausse ou à la baisse. En conséquence, tout bien immobilier, qu’il s’agisse d’un immeuble d’habitation ou d’un immeuble commercial, prend ou perd de la valeur par rapport à son prix de départ. Chaque année, le patrimoine de la SCPI est expertisé pour s’assurer que le prix de la part s’approche au plus près de la valeur réelle des biens, ce qui permet à tout investisseur d’effectuer des plus values ou des moins values entre le prix d’achat et le prix de revente des parts.
Toutefois, pour limiter ce risque, il est recommandé de diversifier ses investissements en optant pour plusieurs SCPI spécialisées dans différents domaines ou pour des SCPI qui proposent plusieurs types de biens immobiliers. En variant ainsi les secteurs d’activité et les zones géographiques, les risques ne sont plus concentrés. Leur dilution réduit l’impact pour l’investisseur, mais il ne faut pas pour autant faire l’erreur de penser que cela annule tout risque !
Le risque de non garantie des revenus
L’épargnant perçoit des dividendes issus des loyers prélevés par la SCPI, au prorata de son investissement de départ, c’est-à-dire du nombre de parts achetées. Toutefois, il arrive que des locataires ne paient pas leur loyer, en SCPI comme en gestion locative directe. Dans ce cas, le montant des dividendes est impacté, ce qui réduit les revenus de l’épargnant.
Heureusement, ce type de risque est dilué parmi les nombreux investisseurs et les nombreux locataires de la SCPI, ce qui permet à l’épargnant de ne pas subir de plein fouet les conséquences de cette absence de paiement.
Par ailleurs, d’ordre général, les sociétés de gestion sont attentives au profil des locataires qu’elles choisissent afin de limiter ce type de désagrément. Toutefois, rappelons-le, le risque zéro n’existe pas.
Le risque de liquidité
La SCPI est un placement à long terme, il n’est donc pas possible d’espérer gagner rapidement de l’argent avec ce type d’investissement, mais il n’est pas non plus possible de retirer ses gains dans des délais brefs. En effet, la SCPI n’est pas liquide par nature, ce qui signifie qu’il n’est pas possible de vendre ses parts rapidement. En effet, on ne vend pas un bien immobilier aussi vite qu’une action.
Pour revendre ses parts de SCPI, il faut trouver un nouvel acquéreur, ce qui peut nécessiter du temps, c’est-à-dire quelques jours, quelques semaines ou même plusieurs mois. Or, pendant ce laps de temps, il faut faire avec… ou plutôt sans !
Le risque de frais sous-évalués
Investir dans une SCPI n’est pas gratuit. L’épargnant doit payer des frais de gestion, en contrepartie du service de gestion assuré par la société de gestion de la SCPI, mais également bien d’autres frais qui sont définis librement par toute société civile de placement immobilier.
Il faut ainsi prendre en compte les frais de souscription, qui correspondent environ à 10 % du capital, pour financer les frais d’acquisition, la rémunération de la société de gestion, les différentes taxes immobilières, des droits d’enregistrement, etc. Les frais de gestion annuels sont quant à eux équivalents à au moins 1 % de la valeur de l’actif, soit près de 10 % des loyers perçus.
Enfin, lorsque la SCPI est souscrite au sein d’un contrat d’assurance vie multisupport, il faut ajouter le coût lié aux frais de souscription, aux frais de gestion par le gestionnaire assureur, aux frais d’entrée, voire aux frais de sortie. Une addition fort salée quand ce type de dépense est minimisée !
Le risque conjoncturel
Le marché de l’immobilier évolue en permanence, comme nous l’avons dit. Toutefois, la grande majorité des investissements en SCPI sont effectués dans l’immobilier commercial. Or, le risque conjoncturel est nettement plus impactant dans ce secteur, car si les particuliers auront toujours besoin de se loger, la crise économique et la crise sanitaire nous ont montré que les entreprises peuvent revoir drastiquement leur occupation des locaux professionnels. Entre les impayés et les réductions d’espace occupé, voire l’application plus systématisée du télétravail, le risque de délaissement de certains biens commerciaux est à prendre en compte !
Le risque de devise
Les SCPI qui investissent dans des biens à l’étranger – en particulier en dehors de la zone euro – peuvent subir les effets de l’influence des marchés des devises sur les loyers. La valorisation des biens immobiliers et les revenus issus des loyers peuvent ainsi varier à la hausse, mais aussi à la baisse, et ce, de manière parfois considérable !