De plus en plus de Français souhaitent investir dans l’immobilier. La pierre est en effet considérée comme étant un support de placement sûr dans l’Hexagone, un mode d’investissement au risque limité, bien qu’il soit existant.
Si la détention d’immobilier en direct est l’option la plus retenue par les particuliers investisseurs, la SCPI, qui se base sur le principe de l’investissement indirect et collectif, fait de plus en plus d’émules. Alors quel type de support est à privilégier ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun ? Faisons le point dans ce dossier afin d’y voir plus clair.
Détenir de l’immobilier en direct : principe, avantages et inconvénients !
Investir dans l’immobilier en direct consiste tout simplement à acquérir un bien immobilier et à le mettre en location afin de bénéficier des revenus générés par le versement des loyers. Ce type d’investissement est celui que la majorité des investisseurs dans la pierre choisissent, notamment car il est le plus connu et le plus classique. C’est un investissement sur le long terme qui présente bien des avantages, mais qui n’est pas dénué d’inconvénients pour autant.
Les avantages de l’investissement dans l’immobilier en direct
Un support rentable
Investir dans un bien immobilier en direct est une opération rentable, car en moyenne, la rentabilité d’un investissement dans un bien locatif oscille entre 2 % et 7 % selon sa localisation géographique et sa taille.
Bien entendu, il faut déduire le coût d’acquisition du bien (en direct ou par le biais d’un crédit immobilier) des revenus générés, mais la mise en location d’un logement permet à l’investisseur de percevoir le montant des loyers chaque mois. Ces montants sont stables, ce qui est intéressant pour disposer d’une bonne visibilité à long terme afin d’améliorer sa qualité de vie, financer des projets ou préparer sa retraite.
Il est possible de calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif pour mieux se projeter. Pour ce faire, il faut diviser le montant du loyer annuel par le montant du prix d’achat du bien, puis multiplier le résultat obtenu par 100. Pour connaitre ensuite le rendement net d’un investissement locatif, il faut intégrer les frais de charges et de gestion au calcul.
En souscrivant un emprunt pour financer l’acquisition d’un bien locatif, l’investisseur peut en outre améliorer sa rentabilité financière et développer son patrimoine immobilier plus facilement et plus rapidement. En effet, l’effort à fournir est réduit puisque le montant des loyers rembourse les mensualités du crédit, voire davantage.
Un effet de plus-value lors de la revente
L’immobilier prend de la valeur avec les années. Ainsi, en investissant dans un bien locatif en direct, un épargnant est assuré de bénéficier d’un bon retour sur investissement dans plusieurs années en réalisant une plus-value non négligeable. La plus-value désigne le gain généré par la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de revente.
Attention cependant, rappelons que le risque zéro n’existe pas ! Un effondrement immobilier est toujours possible et une chute des valeurs peut se produire. N’oubliez pas non plus que votre bien peut perdre subitement de la valeur en cas de projet limitrophe dévalorisant.
Des avantages en termes de fiscalité
L’État a mis en place plusieurs dispositifs d’investissements locatifs qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, dans le but de favoriser l’accès au logement et la réhabilitation de biens anciens. Loi Pinel, dispositif Denormandie, loi Malraux… des réductions d’impôt non négligeables sont possibles !
Les inconvénients de l’investissement dans l’immobilier en direct
Une gestion chronophage
Être propriétaire d’un logement locatif exige bien du temps. En effet, vous n’avez pas pour seul rôle de collecter les loyers de vos locataires, ce serait bien trop simple ! La loi protège les locataires particuliers et professionnels des abus et des risques d’un logement insalubre ou qui ne respecte pas les normes. Vous avez donc des obligations envers ceux-ci et envers votre bien.
En tant que propriétaire, vous devez donc effectuer les travaux nécessaires à l’entretien de votre bien locatif, assurer les grosses réparations qui vous incombent et veiller à ce que les locaux respectent bien les différentes normes en vigueur. Cela nécessite du temps et de l’argent !
En outre, vous devez consacrer du temps à la recherche de locataires, à leur sélection, à la réalisation des états des lieux et à la rédaction des baux de location. Toutefois, ces points peuvent être confiés à une agence immobilière si vous ne pouvez pas vous y consacrer ou si vous ne le souhaitez pas, mais contre rémunération bien entendu !
Enfin, acquérir et revendre un bien locatif nécessite de nombreuses démarches administratives, qui s’avèrent à la fois chronophages et coûteuses.
Un investissement important
Pour acquérir un bien immobilier à mettre en location, il va vous falloir débourser seul le montant exigé pour son achat. Impossible d’adapter votre investissement à vos possibilités, car vous ne disposez d’aucune flexibilité ! Il vous faudra donc disposer des fonds ou souscrire un crédit immobilier.
Les risques d’absence de revenus
Investir en direct vous permet de bénéficier de revenus grâce aux loyers versés par vos locataires. Mais encore faut-il qu’ils soient bien versés ! En effet, en cas de vacance locative ou d’impayé, vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate.
Un logement qui ne trouve pas de locataire génère des frais sans vous permettre de percevoir de revenus et un locataire qui ne paie pas ses loyers peut être particulièrement difficile à gérer, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel. S’il existe des assurances pour vous en prémunir, ce sont d’autres frais à prendre en compte !
Le risque de perte de valeur
Le risque zéro n’existe pas en immobilier, même s’il s’agit de l’un des placements les plus surs. Votre bien immobilier peut être particulièrement attractif lors de votre acquisition, mais sa valeur peut chuter selon l’évolution du marché et de son environnement. La proximité d’une autre nouvelle construction peut entrainer un vis-à-vis gênant, la construction d’une voie rapide ou de tout autre élément de ce type peut également perturber le calme des locataires, etc. S’il s’agit d’un local commercial, l’ouverture d’une zone commerciale à proximité peut par exemple entrainer la désertion des commerces dans son secteur, etc.
Investir en SCPI : principe, avantages et inconvénients !
Investir par le biais d’une SCPI – Société civile de placement immobilier – est un autre moyen de devenir investisseur en immobilier locatif, mais cet investissement est indirect et collectif. En effet, vous n’êtes nullement le seul propriétaire, vous achetez des parts au sein d’un parc locatif avec d’autres investisseurs, parc géré par une société de gestion. C’est cette entité qui se charge de toutes les tâches liées à la gestion locative, en contrepartie du versement de frais de gestion.
Vous pouvez donc devenir copropriétaire de logements, de locaux commerciaux, d’espaces de stockage, de bureaux, d’hôtels, de résidences pour séniors ou de bien d’autres biens immobiliers qui seront gérés exclusivement par la société de gestion. Vous n’aurez qu’à percevoir le montant des revenus générés par les loyers, sous la forme de dividendes, au prorata de votre investissement de départ (donc du nombre de parts achetées).
Un investissement indirect qui peut sembler attractif, car il comporte lui aussi, il est vrai, bien des atouts. Toutefois, là encore, des inconvénients sont à prendre en compte !
Les avantages de l’investissement en SCPI
Une performance attractive
Investir dans une SCPI est intéressant en matière de performance, car au regard du risque modéré d’un tel support de placement, la rentabilité est tout de même de 4,5 % à 6 % en moyenne, net de frais de gestion !
Les risques mutualisés
L’investissement en SCPI est un investissement collectif dans l’immobilier. En conséquence, vous devenez propriétaire d’une partie de plusieurs biens immobiliers et vous percevez un pourcentage des loyers versés par plusieurs locataires dans plusieurs zones géographiques. Les risques sont ainsi mutualisés entre tous les locataires en cas d’impayés, ce qui est une sécurité. Contrairement aux revenus d’un bien en direct, si un locataire ne paie pas son loyer, vous n’êtes pas dénué de revenus, la perte sera lissée sur l’ensemble des investisseurs et elle sera à peine perceptible pour vous.
Un investissement de départ plus souple
Si vous n’avez pas les moyens d’acheter un bien immobilier à louer et si vous ne pouvez pas souscrire un emprunt pour le faire, la SCPI a pour avantage de vous permettre de devenir investisseur avec un faible montant de départ. En moyenne, comptez 1 000 euros pour une part, ce qui est bien plus abordable que les dizaines ou les centaines de milliers d’euros nécessaires à l’achat d’un bien en direct.
Pas de gestion locative à assumer
La société de gestion gère seule l’ensemble des charges et des tâches locatives, vous n’aurez donc rien à faire ! Elle acquiert les biens, gère le parc, trouve les locataires, effectue les états des lieux, entretient les locaux, collecte les loyers, revend les biens… tout cela à votre place ! Vous n’avez donc nullement besoin de prévoir du temps à consacrer à cette tâche.
Ce service est bien entendu facturé, mais il n’impacte pas le rendement qui est affiché net de frais de gestion. Donc pas de mauvaise surprise !
Les inconvénients de l’investissement en SCPI
Le paiement des frais de gestion
Il est bien naturel de rémunérer la société de gestion qui se charge de ces tâches à votre place, tout comme vous le feriez avec une agence immobilière si elle assumait ces missions pour vous. Toutefois, ces frais correspondent à environ 8 % à 12 %, à l’instar du montant des frais de notaire versés en cas d’acquisition d’un bien immobilier en direct.
Le risque de perte de valeur
Le marché de l’immobilier est fluctuant et il peut impacter de manière défavorable la valeur de vos parts de SCPI.
Mais alors, quelle solution choisir ?
Tout dépend de vos besoins, de vos objectifs, de vos possibilités et de votre profil d’investisseur.
En matière de rentabilité, l’investissement locatif en direct est généralement plus intéressant lorsque tout fonctionne bien, mais le risque est plus impactant en cas d’impayé ou de variation à la baisse du marché immobilier.
En matière de gestion, la SCPI est nettement plus attractive, car elle ne vous demandera pas de temps ni d’effort. La société de gestion se charge de tout à votre place.
En matière de souplesse d’investissement, la SCPI est la plus accessible, car vous pouvez investir en fonction de vos moyens financiers et acheter une ou plusieurs parts selon vos possibilités, ce qui vous permet de devenir propriétaire à moindres frais. L’investissement immobilier en direct exige des montants nettement plus importants.
En matière de risque, il est globalement plus élevé avec un investissement en direct. Un loyer impayé vous coupe de revenus et l’évolution à la baisse du marché immobilier vous impacte de plein fouet, alors que ces risques sont lissés parmi tous les investisseurs dans le cadre d’une SCPI.