Investir dans une SCPI est un placement financier qui séduit de plus en plus de Français.
Considéré comme relativement sûr, ce support nommé pierre papier est en effet intéressant puisqu’il permet à un épargnant de devenir propriétaire immobilier sans avoir à en assumer la gestion locative. Pour ce faire, il acquiert des parts au sein d’une SCPI et il profite des revenus générés par cet investissement collectif au prorata de son acquisition, sous la forme de dividendes. Néanmoins, il faut savoir que s’il est possible de revendre ses parts de SCPI à tout moment, ce type de produit financier est uniquement rentable à long terme. En conséquence, pour espérer des gains, il faut conserver ses parts un certain temps. Faisons le point dans ce dossier.
SCPI : petit rappel de son fonctionnement
Une SCPI – pour société civile de placement immobilier – est un support d’investissement indirect dans le domaine de la pierre. Il s’agit d’un type de placement financier qui permet à un épargnant de détenir du patrimoine immobilier et de souscrire des parts sociales, d’où son appellation de support pierre papier.
Le principe de fonctionnement est simple. Lorsqu’un épargnant investit dans une SCPI, il achète une ou plusieurs parts au sein de l’entité. La SCPI est gérée par une société de gestion interne qui se charge de rechercher et d’acheter des biens immobiliers, de sélectionner des locataires, de rédiger des états des lieux, de louer, d’entretenir, de percevoir les loyers, d’assumer les charges et de revendre tous les biens en sa possession. Une SCPI peut détenir du patrimoine exclusivement résidentiel, exclusivement professionnel (bureaux, locaux commerciaux, espaces de stockage, etc.) ou allier les deux. Il existe même des SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, les résidences séniors, les EHPAD, etc.
En somme, la SCPI gère seule le parc immobilier. L’épargnant devient donc propriétaire en achetant des parts, mais il n’a aucune fonction de gestion locative à assumer. Tout est pris en charge par la société de gestion en contrepartie du versement de frais de gestion. L’épargnant n’a qu’à percevoir des revenus (chaque mois, chaque trimestre ou chaque année) issus des loyers versés par les locataires, sous la forme de dividendes, au prorata de l’investissement de départ. Seuls les frais de gestion sont retenus par la société de gestion.
Ainsi, l’épargnant est un propriétaire de parc immobilier collectif. Il investit seul, mais dans le cadre d’un investissement collectif. Il partage donc les gains avec les autres investisseurs, avec toutefois le prorata de son investissement de départ, et les risques sont également mutualisés entre les différents propriétaires, ce qui rend ce mode de placement très attractif.
On distingue trois principales catégories de SCPI.
- La SCPI de rendement: elle concerne les immeubles de bureaux et les locaux commerciaux. L’épargnant acquiert des parts sociales qui lui permettent de percevoir des gains sur le rendement de la SCPI au prorata de son investissement.
- La SCPI fiscale: elle permet à l’épargnant d’imputer un déficit foncier sur ses revenus ou de profiter d’une réduction d’impôt grâce à un principe de défiscalisation (SCPI Pinel, SCPI Denormandie, etc.).
- La SCPI de plus-value: elle effectue des opérations d’achat et de revente, ce qui permet à l’épargnant de percevoir une offre de plus-value dégagée.
Combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI ?
En principe, un épargnant peut conserver ses parts de SCPI aussi longtemps qu’il le souhaite, car aucun délai minimal ou maximal n’est imposé, sauf dans le cadre d’une SCPI fiscale. En conséquence, tout épargnant peut revendre ses parts de SCPI à tout moment, dès lors qu’il le désire.
Cependant, il n’est pas pour autant judicieux de revendre ses parts de SCPI avant au moins 8 années de détention, voire 10 années dans certains cas. Pourquoi ? Parce que la SCPI est un placement à long terme et non un support d’investissement à courte échéance. Il ne s’agit pas uniquement d’une question de gains, mais il faut savoir qu’investir dans une SCPI entraine des frais non négligeables lors de l’achat des parts, mais aussi lors de leur revente. Ainsi, si l’épargnant ne conserve pas ses parts pendant suffisamment longtemps, il ne pourra pas espérer remporter de gains, et il est même possible que son investissement lui coute plus cher qu’il ne lui rapporte si le montant des différents frais n’est pas amorti. Un comble !
Attention cependant, il nous semble important de préciser que la revente des parts de SCPI ne se fait pas du jour au lendemain ! Si l’épargnant souhaite disposer rapidement de liquidités, ce n’est pas la solution à appliquer. En effet, la revente des parts est un processus relativement long, car la société de gestion doit trouver un nouvel acquéreur des parts à céder, ce qui peut prendre plusieurs jours, plusieurs semaines, voire plusieurs mois ! En outre, certaines parts de SCPI ne peuvent être revendues. Toutefois, dans ce cas, elles peuvent être transmises aux héritiers de l’épargnant au même titre que son patrimoine immobilier.
Comment revendre ses parts de SCPI ?
La procédure de revente de parts de SCPI varie selon qu’il s’agit de parts d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable.
La revente des parts de SCPI à capital fixe
La revente des parts d’une SCPI à capital fixe se déroule sur un marché secondaire réglementé et géré par la société de gestion de la SCPI. Ce marché regroupe les demandes et les offres pour permettre aux futurs acquéreurs et aux vendeurs de faire affaire. Le prix dépend du souhait des vendeurs le plus souvent.
Le vendeur n’a qu’à transmettre un formulaire de vente à la société de gestion pour entamer la procédure. Il peut vendre tout ou partie de ses parts et préciser le montant souhaité. Ce sont ensuite les offres des acquéreurs qui déterminent le prix final.
En moyenne, après revente, l’épargnant vendeur perçoit ses fonds sous un délai de trois semaines.
La revente des parts de SCPI à capital variable
Dans ce cadre, le vendeur doit adresser un formulaire à la société de gestion et c’est celle-ci qui va racheter directement les parts. Généralement, le prix est déjà connu à l’avance et les parts sont remboursées, après déduction des frais prévus par le contrat. Toutefois, certaines SCPI organisent des marchés secondaires lorsque les reventes sont plus nombreuses que les offres d’achat.
Quelle fiscalité en cas de revente de parts de SCPI ?
Enfin, il faut savoir que la revente de parts de SCPI a une conséquence fiscale et entre dans le cadre de la fiscalité des plus-values immobilières. Ainsi, lorsque le vendeur de parts de SCPI réalise une plus-value lors de la revente, il est soumis à l’imposition. Quand on parle de plus-value, il convient de souligner que le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition des parts au départ et au montant cumulé des différents frais facturés (qui peuvent être compris entre 8 % et 12 % en moyenne du prix de vente). En cas de moins-value au final, l’épargnant vendeur n’est soumis à aucune imposition.
En cas de plus-value, on distingue l’impôt appliqué sur la plus-value générée (dû si les parts de SCPI ont été détenues moins de 22 ans) et les prélèvements sociaux (dus si les parts de SCPI ont été détenues moins de 30 ans). L’imposition appliquée est identique à celle des plus-values immobilières, avec la prise en compte de la durée de détention des parts et selon un taux d’abattement progressif.
L’abattement est le suivant :
- si les parts sont détenues moins de 6 ans, l’abattement est nul ;
- si les parts sont détenues entre 6 ans et 21 ans, l’abattement de l’impôt sur le revenu est de 6 % par année de détention et de 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux ;
- si les parts sont détenues 22 ans (dès la 22e année révolue), l’abattement de l’impôt sur le revenu est de 4 % par année de détention et de 1,60 % par an pour les prélèvements sociaux ;
- si les parts sont détenues plus de 22 ans, l’épargnant est exonéré au titre de l’impôt sur le revenu est l’abattement est de 9 % par année de détention pour les prélèvements sociaux ;
- si les parts sont détenues plus de 30 ans, l’épargnant est exonéré au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.