Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Tout investisseur au sein d’une SCPI, dit associé de la SCPI, bénéficie, par ce type d’investissement, de revenus qui sont soumis à la fiscalité. En effet, on distingue les revenus fonciers ou locatifs, d’une part, qui sont issus de la location des biens immobiliers. On parle également de revenus financiers, issus des placements de capitaux, mais aussi de revenus issus des plus-values générées lors de la vente de biens au sein de la SCPI ou de parts.

Faisons le point sur la fiscalité qui s’applique pour chacune de ces formes de revenus.

La fiscalité SCPI sur les revenus fonciers ou locatifs

Selon la périodicité établie, la SCPI verse à chaque associé les revenus issus de la location des biens immobiliers qui constituent son parc. Ces revenus provenant des loyers perçus sont attribués sous la forme d’une quote-part qui dépend directement des apports de chacun des associés au sein de la SCPI.

Lorsque l’associé est une personne physique – autrement dit un particulier – assujettie à l’impôt sur le revenu, ces revenus fonciers ou locatifs doivent être déclarés et ils sont soumis à l’imposition sur les revenus fonciers dans le cadre du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Toutefois, la taxation appliquée dépend du montant total du revenu imposable déclaré et elle tient compte de la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable, qui peut aller de 0 % à 45 %. L’associé doit également s’acquitter des prélèvements sociaux en vigueur, qui s’élèvent à 17,2 % actuellement. La fiscalité tient également compte des charges d’intérêt d’emprunt déductibles de la base imposable des revenus fonciers. On parle alors de régime réel.

Cependant, il est possible d’opter pour le régime micro-foncier dans certains cas. En effet, ce régime concerne les revenus fonciers d’un montant inférieur à 15 000 euros par an et il est applicable à condition que l’associé perçoive d’autres revenus fonciers issus d’autres immeubles. Il peut en outre bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur la base imposable dans ce cas, mais il ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt.

Pour les personnes morales, les revenus fonciers issus d’une SCPI sont soumis au régime d’imposition de la personne morale, généralement l’impôt sur les sociétés (IS).

Quelle fiscalité SCPI sur les revenus financiers ?

Les revenus financiers sont issus des placements que la SCPI a elle-même effectués. En effet, la SCPI peut placer des fonds de manière provisoire, dans l’attente d’investir dans l’acquisition d’autres biens immobiliers ou après avoir vendu des biens immobiliers de son parc. Or, ces placements génèrent des intérêts qui sont ensuite affectés aux revenus de la SCPI. Ils sont alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ces revenus financiers sont perçus de manière marginale par les associés personnes morales.

Depuis le mois de janvier 2018, ces revenus financiers sont automatiquement soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), qui correspond à un taux d’imposition unique de 12,8 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, ce qui correspond à un taux d’imposition global de 30 %.

Toutefois, l’associé peut demander à être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il reste cependant soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Quoi qu’il en soit, si sa tranche marginale d’imposition est de 0 % ou de 11 %, cette forme de fiscalité est la plus avantageuse.

Pour les personnes morales, les revenus financiers issus d’une SCPI sont également soumis au régime d’imposition de la personne morale, généralement l’impôt sur les sociétés (IS).

Quelle fiscalité SCPI sur les plus-values ?

Les plus-values réalisées sont soumises l’imposition. En effet, les bénéfices perçus dans le cadre d’actes de reventes sont taxés. Cela concerne :

  • la cession de parts de SCPI ;
  • la vente de biens immobiliers ou immeubles ;
  • la cession d’actifs financiers.

La fiscalité dans la cadre de la revente de parts de SCPI

Lorsqu’un associé revend toutes ou partie de ses parts de la SCPI, les bénéfices perçus et découlant de la valorisation de ces parts sont soumis à l’impôt sur les plus-values des particuliers.

Plus précisément, l’associé est soumis à l’impôt sur la plus-value si les parts cédées sont détenues depuis moins de 22 ans et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % si les parts cédées sont détenues depuis moins de 30 ans. En conséquence, si l’associé revend ses parts au-delà de 22 ans de détention, il est exonéré de l’impôt sur la plus-value, tout en restant soumis aux prélèvements sociaux. S’il revend ses parts après 30 ans de détention, il est exonéré des deux formes d’impositions.

La plus-value nette, appliquée jusqu’à 22 ans de détention, est soumise à un abattement et est imposée à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %.

Attention cependant, car les exonérations ne sont pas accordées pour les reventes inférieures à 15 000 euros.

La fiscalité dans le cadre de la cession d’immeubles

Une SCPI peut vendre des actifs et réaliser ainsi une plus-value de cession d’immeubles. Les détenteurs de parts, ou associés, sont ainsi taxés sur cette plus-value au prorata du nombre de parts détenues. Notons que la plus-value correspond au montant déterminé par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble concerné.

Dans ce cas, les plus-values générées sont soumises au régime des plus-values immobilières. Cela comprend la fiscalité sur les plus-values de cession d’immeubles à hauteur de 19 % et les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Là encore, l’associé est soumis à l’imposition si les immeubles cédés sont détenus depuis moins de 22 ans et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % si les immeubles cédés sont détenus depuis moins de 30 ans.

Un abattement est accordé chaque année par l’Administration fiscale dans le but de réduire la base imposable de cette plus-value, à savoir :

  • dans le cadre de l’imposition sur la plus-value à hauteur de 19 % :
    • la base est réduite de 6 % par année entre la 6e année et la 21e année de détention des biens ;
    • la base est réduite de 4 % lors de la 22e année de détention ;
    • la plus-value n’est ensuite plus imposée à partir de la 23e année de détention ;
  • dans le cadre des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % :
    • la base est réduite de 1,65 % par année entre la 6e année et la 21e année de détention ;
    • la base est réduite de 1,6 % lors de la 22e année de détention ;
    • la base est réduite de 9 % par année entre la 23e année et la 30e année de détention ;
    • la plus-value n’est plus imposable aux prélèvements sociaux à partir de la 31e année de détention.

Dans ce cadre, c’est le notaire de la société de gestion de la SCPI qui établit la déclaration d’impôt et le versement dû pour le compte des associés concernés.

La fiscalité dans le cadre de la cession d’actifs financiers

Toutes les plus-values mobilières sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.