Toute personne disposant de parts de SCPI peut décider de les léguer à ses enfants ou à ses petits-enfants par le biais d’une donation. Cependant, seules les parts d’une SCPI de rendement peuvent être transmises dans ce cadre, car les parts de SCPI fiscales doivent être conservées pendant toute la période qui permet à l’investisseur de bénéficier de la réduction fiscale associée.
Découvrons dans ce dossier la procédure à suivre pour léguer des parts de SCPI en toute légalité.
Transmettre des parts de SCPI : quels avantages ?
Le fait de léguer tout ou partie de ses parts de SCPI permet de transmettre son patrimoine à ses enfants ou à ses petits-enfants tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. En effet, la donation de ce type de produit financier donne droit à un abattement fiscal. L’investisseur peut léguer ses parts dans la limite de 100 000 euros par enfant et de 31 865 euros par petit-enfant tous les 15 ans sans être soumis à l’imposition.
En revanche, si l’investisseur souhaite effectuer un leg plus important à ses descendants, il en conserve la possibilité tout en étant soumis à une imposition selon un barème progressif. Il est à noter toutefois que la taxation ne portera que sur le montant excédent après abattement et non sur la totalité du montant légué.
Le barème d’imposition est le suivant :
- jusqu’à 8 072 euros après abattement, la part est imposée à hauteur de 5 % ;
- de 8 073 euros à 12 109 euros après abattement, la part est imposée à hauteur de 10 % ;
- de 12 110 euros à 15 932 euros après abattement, la part est imposée à hauteur de 15 % ;
- de 15 933 euros à 552 324 euros après abattement, la part est imposée à hauteur de 20 % ;
- de 552 325 euros à 902 838 euros après abattement, la part est imposée à hauteur de 30 % ;
- de 902 839 euros à 1 805 677 euros après abattement, la part est imposée à hauteur de 40 % ;
- à partir de 1 805 678 euros après abattement, la part est imposée à hauteur de 45 %.
Comment léguer des parts de SCPI ? La procédure à suivre
L’investisseur qui souhaite transmettre des parts de SCPI dispose de deux solutions pour ce faire : la pleine propriété ou le bien démembré, à savoir la nue-propriété ou l’usufruit.
La transmission en pleine propriété
Lorsque l’investisseur lègue ses parts en pleine propriété, il transmet à ses bénéficiaires l’entière propriété des parts. En conséquence, ces derniers en perçoivent également l’usufruit, ce qui leur permet, en plus d’être propriétaires, de percevoir les revenus issus des loyers.
Il est tout à fait possible de faire une donation des parts de SCPI de rendement afin de permettre à ses proches de percevoir tout ou partie de ce patrimoine tout en bénéficiant d’une exonération d’impôt, comme nous l’avons vu précédemment, ou d’une imposition progressive.
Rappelons que chaque enfant peut bénéficier d’un don d’un montant maximal de 100 000 euros tous les 15 ans sans taxation et chaque petit-enfant d’un don d’un montant maximal de 31 865 euros tous les 15 ans sans taxation. Au-delà, l’imposition est progressive.
L’investisseur peut décider librement du nombre de parts de SCPI qu’il souhaite léguer, ce qui lui permet de transmettre tout ou partie de ce patrimoine de son vivant, s’il le désire. Cependant, l’investisseur donateur doit être âgé de moins de 80 ans pour ce faire et il ne peut léguer ses parts qu’à des héritiers âgés d’au moins 18 ans, autrement dit majeurs.
La transmission en nue-propriété
Pour comprendre la notion de nue-propriété, il convient de préciser qu’un nu-propriétaire désigne un propriétaire de bien qui ne peut, pour autant, en jouir. Il ne perçoit aucun revenu locatif et il ne peut revendre son bien qu’avec l’accord de l’usufruitier. L’usufruitier, quant à lui, est celui qui jouit du bien, mais qui n’en est pas propriétaire. Ainsi, il perçoit les revenus locatifs, mais il ne peut pas revendre le bien puisqu’il ne lui appartient pas.
La notion de nue-propriété distingue donc le nu-propriétaire et l’usufruitier alors que la pleine propriété associe les deux. Le plein-propriétaire est ainsi à la fois propriétaire et usufruitier.
Rappelons que les revenus locatifs sont distribués sous la forme de dividendes, dans le cadre d’une SCPI. Ils sont encaissés par l’usufruitier et la rentabilité est mesurée par le Taux de distribution sur valeur du marché (TDVM).
Ainsi, lorsque l’investisseur souhaite léguer ses parts de SCPI en nue-propriété, il ne fait que transmettre cette nue-propriété à ses descendants, mais il en conserve l’usufruit. Il peut donc toujours percevoir les revenus locatifs. Le démembrement en viager lui permet de les percevoir jusqu’à son décès afin de compléter ses revenus.
Si l’usufruit est dit conventionnel (don du vivant de l’investisseur), l’usufruitier doit déclarer la valeur des parts de SCPI en pleine propriété. En revanche, si l’usufruit est dit légal (dans le cadre de la succession), l’usufruitier et le nu-propriétaire (le conjoint survivant) doivent déclarer la valeur des parts de SCPI à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) selon le barème fiscal prévu. Cela permet de réduire le montant de l’imposition à l’IFI dans la mesure à la valeur du patrimoine est diminuée.
Pour que l’investisseur puisse transmettre ses parts de SCPI en nue-propriété à ses bénéficiaires, il lui faut calculer la part correspondant à celle-ci. L’article 669 du Code général des impôts (CGI) stipule que ce calcul dépend de l’âge de l’usufruitier. En effet, le pourcentage du bien à transmettre est proportionnel à cette donnée. Voici les taux en vigueur :
- pour un usufruitier âgé de moins de 21 ans révolus, la valeur de l’usufruit s’élève à 90 % et celle de la nue-propriété à 10 % ;
- pour un usufruitier âgé de moins de 31 ans révolus, la valeur de l’usufruit s’élève à 80 % et celle de la nue-propriété à 20 % ;
- pour un usufruitier âgé de moins de 41 ans révolus, la valeur de l’usufruit s’élève à 70 % et celle de la nue-propriété à 30 % ;
- pour un usufruitier âgé de moins de 51 ans révolus, la valeur de l’usufruit s’élève à 60 % et celle de la nue-propriété à 40 % ;
- pour un usufruitier âgé de moins de 61 ans révolus, la valeur de l’usufruit s’élève à 50 % et celle de la nue-propriété à 50 % ;
- pour un usufruitier âgé de moins de 71 ans révolus, la valeur de l’usufruit s’élève à 40 % et celle de la nue-propriété à 60 % ;
- pour un usufruitier âgé de moins de 81 ans révolus, la valeur de l’usufruit s’élève à 30 % et celle de la nue-propriété à 70 % ;
- pour un usufruitier âgé de moins de 91 ans révolus, la valeur de l’usufruit s’élève à 20 % et celle de la nue-propriété à 80 % ;
- pour un usufruitier âgé de plus de 91 ans révolus, la valeur de l’usufruit s’élève à 10 % et celle de la nue-propriété à 90 %.
Léguer des parts de SCPI : comment acter la transmission ?
La donation de parts de SCPI ne peut s’effectuer sous la forme d’un don manuel, car l’investisseur risque tout simplement de perdre leur validité. Il doit effectuer une donation de parts en réalisant un acte authentique, même si certaines sociétés de gestion permettent de faire une simple déclaration auprès de l’administration fiscale.
Dans tous les cas, il est préférable de solliciter les services d’un notaire, en contrepartie de frais supplémentaires.
Attention, car des frais de gestion peuvent être facturés à l’investisseur légataire dans le cadre de cette opération. Les montants sont variables et dépendent de chaque SCPI.