Une SCPI de rendement est une forme de société civile de placement immobilier qui s’intéresse aux biens professionnels et qui annonce un rendement attractif, avec une moyenne de 5 %. Ce type de placement s’avère ainsi plus rentable qu’un livret A ou que d’autres formes d’investissements. Mais si la SCPI de rendement comporte d’indéniables avantages, elle n’est pas dénuée d’inconvénients et de risques. Faisons le point sur ce mode d’investissement en vogue.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ? Quel mode de fonctionnement ?
Une SCPI – société civile de placement immobilier – de rendement est dédiée à des placements immobiliers de nature professionnelle. L’investisseur n’a pas à acheter de biens en direct, il acquiert des parts de la société civile qui correspondent à de l’immobilier professionnel. Ces parts génèrent ensuite des revenus locatifs que l’investisseur perçoit en fonction de son niveau d’investissement, sans avoir à assumer la gestion de ces biens. En effet, c’est uniquement la société de gestion qui sélectionne les biens immobiliers, qui les achète, qui les met en location, qui choisit les locataires, qui entretient les locaux et qui revend ensuite les actifs.
La SCPI de rendement est un placement à risque modéré qui prévoit des revenus moyens annuels de l’ordre de 5 %. Elle est consacrée à l’investissement professionnel privé et public, c’est-à-dire aux bureaux, aux locaux commerciaux, aux hôpitaux, aux maisons de retraite, etc. Avec ce type de bien, les montants des loyers sont plus élevés du fait des plus grandes surfaces occupées que pour les biens immobiliers résidentiels, malgré un prix inférieur du mètre carré loué. En outre, le risque d’impayés est bien plus limité.
La souscription dans une SCPI de rendement
L’investisseur peut opter pour deux modes de capital de souscription.
- Le capital fixe: la SCPI détermine en amont un capital et un nombre de parts. Dès que ces objectifs sont atteints, la SCPI est close, ce qui se traduit par un capital fixe fermé. Il est toutefois possible de poursuivre l’augmentation du capital pour générer de nouvelles parts et intégrer de nouveaux associés.
- Le capital variable: dans ce cas, les nouveaux investisseurs peuvent rejoindre la SCPI et le capital augmente au fil des achats de parts.
SCPI de rendement : quels sont ses avantages ?
Investir dans une SCPI de rendement est un placement qui présente d’indéniables avantages.
Avantage n°1 : l’absence des contraintes de la gestion locative
Tout investisseur qui souhaite faire des placements immobiliers en direct est contraint d’assurer la gestion des biens qu’il acquiert. Il doit en effet garantir à ses locataires un lieu de vie décent, respectueux des normes, mais également assumer certaines tâches telles que le choix des candidats, l’étude des dossiers, la gestion de l’état des lieux, les démarches en cas d’absence de paiement, etc.
La SCPI de rendement a pour avantage de décharger entièrement l’investisseur de ces contraintes. En effet, c’est à la société de gestion d’assumer l’ensemble de ces tâches. Les revenus générés sont ainsi nets de frais.
Avantage n°2 : des rendements attractifs
Outre l’absence des contraintes de la gestion locative, l’investisseur n’a également pas à assumer les charges liées aux biens locatifs classiques. En effet, il n’a pas à verser de charges de copropriété, de taxe foncière ou autres, ce qui lui permet de percevoir des revenus locatifs plus élevés, avec un rendement moyen estimé à 5 %.
Avantage n°3 : la mutualisation des risques
L’investissement est nettement plus sécurisé puisqu’il porte sur plusieurs biens immobiliers soigneusement sélectionnés par la société civile de placements immobiliers, occupés par plusieurs locataires différents et répartis sur le territoire. En conséquence, les risques d’impayés sont très limités et l’absence de paiement de la part d’un locataire n’empêche pas l’investisseur de percevoir les revenus issus des autres biens en location.
Soulignons également que le risque est mutualisé entre les différents investisseurs. Il est donc encore réduit par cette répartition partagée.
Avantage n°4 : une flexibilité d’investissement
L’associé peut choisir librement d’investir dans l’acquisition de nouvelles parts s’il dispose d’une meilleure aisance financière, selon la forme du capital de la SCPI de rendement. Il peut également vendre très simplement ses parts s’il a besoin d’en percevoir les fonds, notamment en cas de coup dur.
Avantage n°5 : un investissement contrôlé
L’investisseur bénéficie d’une certaine sécurité sur ses placements, même si le risque zéro n’existe pas. En effet, les placements des SCPI sont contrôlés et soumis à la réglementation de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
L’investisseur reçoit ainsi un bulletin d’information chaque trimestre ainsi qu’un rapport chaque année.
Quels inconvénients avec une SCPI de rendement ?
Malgré ses avantages certains, une SCPI de rendement n’est pas dénuée d’inconvénients.
Inconvénient n°1 : une absence de garanties
Les revenus annoncés lorsque l’investisseur achète ses parts au sein d’une SCPI restent des données supposées. Elles sont basées sur des moyennes. Mais il ne faut pas oublier que, même si l’immobilier professionnel est un secteur relativement fiable, le risque zéro n’existe pas.
En effet, si les bureaux ou les locaux commerciaux ne trouvent pas preneurs, la SCPI ne perçoit pas de loyers, ce qui ne génère pas de revenus. De même, si un locataire ne s’acquitte pas de son loyer, la perte est généralement faible pour l’investisseur puisque le risque est mutualisé et qu’il bénéficie toujours des revenus des autres locations, mais il ne faut pas que la situation se répète. Or, certaines SCPI qui opèrent des placements hasardeux peuvent exposer leurs investisseurs à des risques plus grands.
N’oublions pas que la valorisation des parts dépend directement de la gestion de la SCPI et des évolutions du marché de l’immobilier professionnel.
Inconvénient n°2 : un rendement à long terme
Il ne faut pas espérer faire rapidement fortune avec une SCPI de rendement. En effet, ce type de placement nécessite une dizaine d’années au moins pour devenir rentable. En cas de besoin, l’investisseur peut revendre ses parts quand il le souhaite, mais les plus-values générées sont taxées et il est préférable d’avoir au moins amorti les frais de souscription (de l’ordre de 10 % du montant de l’investissement) pour ne pas être perdant, ce qui peut prendre plusieurs années.
Qu’en est-il des risques d’une SCPI de rendement ?
Nous parlions des inconvénients d’un investissement dans une SCPI de rendement, mais il faut également souligner les risques qui accompagnent de type de placement. En voici les principaux.
- L’absence de rendement : si les biens ne sont pas loués ou si les loyers ne sont pas versés, le rendement sera limité, voire nul. Il est donc important de limiter ce risque en investissant dans une SCPI qui propose un patrimoine immobilier diversifié tant dans la nature des biens qu’en matière de répartition géographique.
- La perte de valeur: un bien attractif peut tout à fait perdre de la valeur pour de multiples raisons, mais cette perte de valeur peut également être généralisée en cas de variation à la baisse du marché de l’immobilier professionnel. Là encore, c’est la diversification des biens qui peut permettre de limiter le risque.
- La décote: lorsque le marché de l’immobilier est en berne, la valeur des parts est réduite et leur revente peut être plus complexe et/ou victime d’une décote plus ou moins importante.
- Les frais de sortie: si l’investisseur peut mettre fin à son placement à tout moment, il ne faut pas oublier que la sortie d’une SCPI de rendement est soumise au versement obligatoire de frais de l’ordre de 10 %. Mieux vaut donc bien étudier le marché de l’immobilier et attendre le bon moment pour revendre ses parts sans perte.
- Une défaillance de gestion: les SCPI sont très nombreuses, mais il faut reconnaitre que certaines sociétés de gestion ne formulent pas les choix les plus judicieux. Si le risque existe toujours, il est préférable de se tourner vers une SCPI renommée et reconnue pour sa gestion exemplaire, qui offre des placements tournés vers un patrimoine diversifié afin de limiter les risques.